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Noticias



Vollstreckung in Spanien
(April 2009)

Grundstücksversteigerung
(SurDeutsche, 10/2008)

Testamentsvollstreckerbefugnisse nach
deutschem und spanischem Recht

(SurDeutsche, 10/2008)

 Jammern auf hohem Niveau
 (SurDeutsche, 24.04.2008)

Änderungen in der Besteuerung
von Nichtresidenten

(2006)
 

Grundstücksversteigerung


In Spanien war der Erwerb von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung eher selten. Grund war der seit 1997 ununterbrochene spanische Immobilienboom mit starker Nachfrage und steigenden Wohnungseigentumspreisen. Nur Spezialisten hatten bei der Verwertung von Gewerbeimmobilien und Hotelgrundstücken Berührung auch mit der zwangsweisen Versteigerung von Immobilien. Wie immer eröffnen sich in Krisenzeiten auch Chancen für Investoren, die von sinkenden Preisen am Immobilienmarkt und notleidenden Krediten profitieren. Der vorliegende Beitrag soll einen Überblick über das weitgehend unbekannte spanische Bieterverfahren zur Grundstücksversteigerung geben.

Voraussetzung für die Teilnahme eines Bieters an der Versteigerung ist die vorherige Hinterlegung eines Betrages in Höhe von 30% des in der Hypothekenbestellungsurkunde angegebenen Schätzwertes. Ausreichend ist die Stellung einer Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft. Bei dem erwähnten Schätzwert handelt es sich um Wert der Liegenschaft, den die Vertragsparteien der Hypothekenbestellungsurkunde zugrundegelegt haben.

Erreicht das abgegebene Gebot 70% des Schätzwertes oder liegt es darüber, erteilt das Gericht den Zuschlag an dem Versteigerungstag oder an dem auf die Versteigerung folgenden Tag. Der Meistbietende hat dann innerhalb von 20 Tagen die Differenz zwischen Gebot und Hinterlegungsbetrag bei der Gerichtskasse zu hinterlegen.

Der die Vollstreckung betreibende Gläubiger ist zur Abgabe von Geboten berechtigt. Erfolgt der Zuschlag an den Gläubiger zu einem Wert von mindestens 70% des Schätzwertes, wird von dem Gericht die Liquidation erstellt. Liegt die Summe aus Hauptforderung, Zinsen und Kosten unter dem von dem Gläubiger abgegebenen Gebot, hat der Gläubiger den Differenzbetrag bei der Gerichtskasse zu hinterlegen.

Für den Fall, dass Gebote in Höhe von mindestens 70% des Schätzwertes vorhanden sind, die Bieter aber Teilzahlungen, abgesichert durch übliche Garantien, anbieten, hat der Gläubiger Anspruch auf Übertragung der Liegenschaft auf sich. Macht der Gläubiger den Anspruch auf Eigentumsübertragung nicht geltend, erfolgt der Zuschlag an den Bieter, der das höchste Angebot zu den besten Konditionen abgegeben hat.

Wird in dem Termin kein Gebot in Höhe von mindestens 70% des Schätzwertes abgegeben, ist der Schuldner berechtigt, die Eigentumsübertragung auf einen von ihm benannten Dritten zu beantragen. Das Gebot des Dritten muss der Höhe nach ausreichend zur Befriedigung der Ansprüche des Gläubigers sein. Ist der Schuldner nicht in der Lage, einen Dritten zu präsentieren, ist der Gläubiger berechtigt, sich die Immobilie zu einem Gebot anzueignen, welches das höchste Gebot übersteigt.

Macht der Gläubiger von dem erwähnten Aneignungsrecht keinen Gebrauch, erfolgt der Zuschlag zu dem höchsten Gebot, vorausgesetzt, dieses Gebot liegt über 50% des Schätzwertes oder das Gebot deckt zumindest die Höhe der mit der Hypothekenvollstreckungsklage geltendgemachten Zahlungsforderung zzgl. Zinsen und Kosten. Sind die Voraussetzungen für den Zuschlag nicht gegeben, entscheidet das Gericht nach Anhörung der Parteien über den Zuschlag unter Berücksichtigung der Interessenlage beider Parteien.

Das spanische Zwangsversteigerungsrecht sieht schliesslich die gerichtliche Übertragung der hypothekarisch besicherten Liegenschaften auf Antrag des Schuldners oder des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers im Rahmen einer gerichtlichen Vereinbarung zwischen den Parteien vor. Das Verfahren, welches im einzelnen gesetzlich geregelt ist, führt zunächst nicht zur Aufhebung des Vollstreckungsverfahrens. Voraussetzung für das Zustandegekommen einer solchen Vereinbarung ist die Zustimmung des Gläubigers, die Vereinbarung darf Dritte nicht benachteiligen und schliesslich muss der mögliche Dritterwerber ein Angebot abgegen, welches aller Voraussicht nach ein gegebenenfalls in der Versteigerung zu erzielendes Gebot übersteigt.

Dr. Norbert Reiners
Rechtsanwalt und Abogado